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부동산펀드

부동산펀드 개념

  • 집합투자업자가 다수의 투자자로부터 자금을 모아 집합투자기구를 설립하고, 펀드 재산의 50%를 초과하여 “부동산 개발, 관리, 개량, 임대 및 운용 등 부동산, 부동산관련 권리, 부동산 관련 자산” 에 다양한 형태로 투자하고 그 결과로 발생하는 이익을 투자자들에게 배당하는 상품

투자대상

    부동산

  • 부동산의 취득 및 매각
  • 부동산의 개발
  • 부동산의 관리 및 개량
  • 부동산의 임대

    부동산관련 권리

  • 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 분양권 등 부동산관련 권리
  • 금융기관이 채권자인 부동산담보 금전채권

    부동산관련 자산

  • 부동산, 부동산관련 권리, 부동산담보 금전채권 중 어느 하나에 50% 이상 투자하는 수익증권, 집합투자(펀드)증권, 유동화증권
  • 부동산투자회사(REITs)가 발행한 주식
  • 부동산개발회사(PFV)가 발행한 주식
  • 부동산투자목적회사(SPC)가 발행한 지분증권
  • 부동산을 기초자산으로 한 파생상품
  • 부동산 개발과 관련된 법인데 대한 대출 등
  • STEP 1
    Deal Sourcing

    다양한 시장참여자(중개인, open market deal, 자산보유자)로부터 투자 가능한 자산 확보

  • STEP 2
    LOI

    자산보유자에게 LOI를 제출하고 독점적인 협상권 및 협상기간을 갖도록 노력

  • STEP 3
    실사업무

    투자대상의 위험을 파악하기 위해 법률/세무/시장에 대한 실사를 수행

  • STEP 4
    투자자 모집

    투자대상 자산의 위험을 고려해 적절한 수익률인지 파악하고, 본 물건에 투자할 만한 투자자 접촉

  • STEP 5
    펀드설정

    투자자로부터 자금을 수탁은행에 모집하고 매매대금을 지급하여 소유권 이전

  • STEP 6
    투자자산 운용

    수익금 투자자 배당. 임대수익 극대화를 위한 마케팅 위험 대비 보험 가입, 자본지출을 통한 자산가치 증진 도모

  • STEP 7
    투자자산 매각준비

    시장상황을 고려하여 가장 적절한 매각시기 타진, 중개인, Open Market 등 매각방법 검토

  • STEP 8
    매각완료하여 펀드청산

    매각대금 투자자 지급 펀드 청산

부동산펀드 구조도

업무 관계자

  • 자산운용사(Asset Management Company): 투자자의 자산증식을 위해 적극적인 투자활동 수행
  • 신탁회사(xxx): 자산운용사가 설정한 펀드를 보관하고 있으며, 국내 대행은행에서 해당 업무 담당
  • 판매회사(xxx): 수익자 모집 및 배당금 지급 업무 수행
  • 일반사무관리회사(xxx): 펀드회계처리 및 기준가격 산정
  • PM회사(Property Management Company): 자산운용사의 지시에 따라 부동산 자산을 유지/보수를 담당

부동산펀드 유형

임대형 부동산펀드

  • 업무용 부동산(오피스빌딩) 또는 상업용 부동산(상가)을 매입하여 임대하는 것을 주된 운용방법으로 하고, 이를 통해 안정적인 임대 소득과 향후의 부동산 자산 가치 증가에 따른 매각차익의 확보를 운용 목적으로 하는 '매입·임대(Buy&Lease) 방식 부동산펀드'를 의미합니다.

대출형 부동산펀드

  • 부동산개발사업을 영위하는 법인(이하 시행사)등에 대한 대출을 주된 운용방법으로 하고, 대부분 해당 시행사로부터 대출이자를 지급받는 것을 운용 목적으로 하는 'Project Financing 방식 부동산펀드'를 의미합니다.

개발형 부동산펀드

  • 부동산펀드가 시행사의 역할을 수행함으로써 직접 부동산 개발사업을 추진하여 분양이나 임대를 통해 개발이익을 얻는 '개발(Development) 방식 부동산펀드'를 의미합니다.

권리형 부동산펀드

  • 신탁 관련 수익권, 부동산 담보부 금전채권, 부동산펀드(집합투자) 증권 등에 투자하는 펀드힙니다.