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부동산펀드

부동산펀드 개념

집합투자업자가 다수의 투자자로부터 자금을 모아 집합투자기구를 설립하고, 펀드 재산의 50%를 초과하여 “부동산 개발, 관리, 개량, 임대 및 운용 등 부동산, 부동산관련 권리, 부동산 관련 자산” 에 다양한 형태로 투자하고 그 결과로 발생하는 이익을 투자자들에게 배당하는 상품

투자대상

부동산

부동산의 취득 및 매각
부동산의 개발
부동산의 관리 및 개량
부동산의 임대

부동산관련 권리

지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 분양권 등 부동산관련 권리
금융기관이 채권자인 부동산담보 금전채권

부동산관련 자산

부동산, 부동산관련 권리, 부동산담보 금전채권 중 어느 하나에 50% 이상 투자하는 수익증권, 집합투자(펀드)증권, 유동화증권
부동산투자회사(REITs)가 발행한 주식
부동산개발회사(PFV)가 발행한 주식
부동산투자목적회사(SPC)가 발행한 지분증권
부동산을 기초자산으로 한 파생상품
부동산 개발과 관련된 법인데 대한 대출 등

STEP 1
Deal Sourcing

다양한 시장참여자(중개인, open market deal, 자산보유자)로부터 투자 가능한 자산 확보
STEP 2
LOI

자산보유자에게 LOI를 제출하고 독점적인 협상권 및 협상기간을 갖도록 노력
STEP 3
실사업무

투자대상의 위험을 파악하기 위해 법률/세무/시장에 대한 실사를 수행
STEP 4
투자자 모집

투자대상 자산의 위험을 고려해 적절한 수익률인지 파악하고, 본 물건에 투자할 만한 투자자 접촉
STEP 5
펀드설정

투자자로부터 자금을 수탁은행에 모집하고 매매대금을 지급하여 소유권 이전
STEP 6
투자자산 운용

수익금 투자자 배당. 임대수익 극대화를 위한 마케팅 위험 대비 보험 가입, 자본지출을 통한 자산가치 증진 도모
STEP 7
투자자산 매각준비

시장상황을 고려하여 가장 적절한 매각시기 타진, 중개인, Open Market 등 매각방법 검토
STEP 8
매각완료하여 펀드청산

매각대금 투자자 지급 펀드 청산

부동산펀드 구조도

업무 관계자

자산운용사(Asset Management Company): 투자자의 자산증식을 위해 적극적인 투자활동 수행
신탁회사(xxx): 자산운용사가 설정한 펀드를 보관하고 있으며, 국내 대행은행에서 해당 업무 담당
판매회사(xxx): 수익자 모집 및 배당금 지급 업무 수행
일반사무관리회사(xxx): 펀드회계처리 및 기준가격 산정
PM회사(Property Management Company): 자산운용사의 지시에 따라 부동산 자산을 유지/보수를 담당

부동산펀드 유형

임대형 부동산펀드

업무용 부동산(오피스빌딩) 또는 상업용 부동산(상가)을 매입하여 임대하는 것을 주된 운용방법으로 하고, 이를 통해 안정적인 임대 소득과 향후의 부동산 자산 가치 증가에 따른 매각차익의 확보를 운용 목적으로 하는 '매입·임대(Buy&Lease) 방식 부동산펀드'를 의미합니다.

대출형 부동산펀드

부동산개발사업을 영위하는 법인(이하 시행사)등에 대한 대출을 주된 운용방법으로 하고, 대부분 해당 시행사로부터 대출이자를 지급받는 것을 운용 목적으로 하는 'Project Financing 방식 부동산펀드'를 의미합니다.

개발형 부동산펀드

부동산펀드가 시행사의 역할을 수행함으로써 직접 부동산 개발사업을 추진하여 분양이나 임대를 통해 개발이익을 얻는 '개발(Development) 방식 부동산펀드'를 의미합니다.

권리형 부동산펀드

신탁 관련 수익권, 부동산 담보부 금전채권, 부동산펀드(집합투자) 증권 등에 투자하는 펀드힙니다.